自宅の玄関ドアは誰のもの?~ドアの交換だけじゃ終わらないかも!

廊下・ドア

「玄関ドアは共用部分」ということは知られていると思います。

でも細かく分類すると、1枚のドアでも共用部と専有部が組み合わさっていて、維持管理の責任も違います

自分で管理してなおさなければならない部分もあります。

勝手に交換することもできません。

住民さん
住民さん

玄関ドアの修理とか交換とか、責任はどういう分け方になってるの?

毎日使うドアなのに、自分のもののようで、そうじゃない。分かりづらいですよね。

マンションの玄関ドアの維持管理と、交換の方法について解説します!

最新の長期修繕計画には、玄関ドアの交換が入っています

昔の長期修繕計画には、玄関ドアの交換は入っていませんでした。

今の長期修繕計画には、入っています。

ドアの耐用年数は40年くらいですから、最近になって問題が生じる事例が多くなり、計画に入れるようになったんだろうと想像できます。

管理組合が一斉に交換する設備に含まれています。

つまり交換の財源は修繕積立金です!

全戸を一斉に交換するには多額の費用がかかるので、資金計画に大きな影響を与えます。

規約上の玄関ドアの位置づけ

玄関ドアは「共用部分の専用使用部分」であり、「専有部分」でもあります

「なにを言っているのかワケが分からない」と思われるかもしれませんので、表にまとめてみました。

分 類共用部分
(専用使用部分)
専有部分
対 象ドア本体
「外側」の塗装
ドアノブ
丁番・クローザー
ドアチェーン
防犯用覗き窓
カギ
「内側」の塗装
修理費用個人負担個人負担
修理方法原則組合に委任個人で自由にできる
交 換組合が計画的に実施個人で自由にできる
玄関ドアの責任区分と費用負担

このように、1枚のドアでも部位によって共用部分(専用使用部分)と専有部分に分かれています。

でもどちらにしても、本体の交換以外は個人負担で管理します。

もうすこし簡単に言えば日常的に使っていて壊れるもの、自然の劣化で壊れるものは「個人負担」、管理組合の費用で実施するのは丸ごと一斉交換のときだけです。

住民さん
住民さん

普段全然使っていないドアチェーンが壊れたんだけど。これも個人負担?
私に責任はないんじゃない?

<br>

自然の経年劣化ですから、個人負担で交換していだくことになります。
腑に落ちない気持ちは分かりますが・・・・

規約に細かく書いていない

でも規約をよく見ても、「ドアクローザー」とか「チェーン」とか「防犯用覗き窓」とか、細かく明記されていないのではないでしょうか。

だから疑問も起こるし、対応を間違える原因になったりします。

古いドアで「丁番とクローザーが一体になったタイプ(オートクローザー)」が使われていると、交換するだけで5万円~10万円くらいかかったりします。
しかも扉が重くて歪んでいるから、脱着や調整の作業はものすごく繊細です。
ドアと枠の隙間に余裕がほとんどないケースも多く、元通りスムーズに閉まるように調整するのは、ほとんど不可能に近いようです。

ドアクローザーのメーカーのリンクを貼っておきます。最近のマンションの玄関ドアで使われることは無いと思います。

このオートクローザーの修理費も、規約通りなら個人負担です。

でも、上で述べたように作業がとても大変なので、部品代より工賃が高いんです。

中には、あまりに高額で個人負担は酷だろうということで、管理組合が修理費用を負担している場合もあります。

あまり問題になりませんが、規約で考えればちょっとおかしいかなと思います。

ただし判例では例外を認めていて「個々の修理案件ごとに総会決議があれば管理組合で費用を負担することは可能」とされています。

玄関ドアの劣化とは

マンションの劣化には「物理的劣化」「機能的劣化」「社会的劣化」の三種類があると言われます。

これを玄関ドアに当てはめて分類してみました。

この三種類の劣化のいずれか、あるいは2つ以上に当てはまることで、交換の動機付けとなります。

劣化の種類劣化の原因劣化の状態(例)
物理的
劣化
経年による劣化、故障丁番が壊れて開閉速度が速すぎて勢いよく閉まる
途中で止まってしまう
扉が重すぎてゆがみが生じて、枠や床に擦る
機能的
劣化
新築時は最新だったが時代遅れになって価値が下がった丁番とクローザーが一体型のため、開閉速度の調整が出来ない
パッキンがない(断熱・遮音性能が低い)
鍵穴が1つしかない(防犯性能が低い)
ドアチェーンは切断が容易(防犯性能が低い)
社会的
劣化
入居者の生活スタイルに合わなくなったドアノブが丸い玉型など、握力の弱い年配者に開けづらい形状
扉の中に断熱・防火のための砂が入っているので重くて、開閉が大変
玄関ドアの劣化の種類(築40年以上くらいのマンションが対象)

交換時期はいつごろ?

長期修繕計画では36年周期の交換が標準とされています。

もちろん、どんなドアが付いているか、状態によって異なるので目安です。

交換時期を判断する目安は「物理的劣化」が増えて、住民から苦情や要望が出てからでいいと思いますが、それでもやっぱり、35~45年くらいで不具合も出始めるでしょう。

勢いよく閉まるとか、自動で閉まらなくなったとか、鍵が閉まりづらいとか、隙間風が入るとか、いろいろな支障が出てきます。

でも毎日使うものだけに、使い慣れてしまって、不便を不便と感じなくなって当たり前になっている人も多かったりします。

住民さん
住民さん

自動で閉まらないのが当たり前だと思ってたから、手で最後まで閉めていました。


だからアンケートを取っても「意外に不具合の件数が少ない??」という結果になるかもしれません。

ドアから出てくる人のイラスト(おじいさん)
慣れてると不具合にきづかず当たり前になっているかも?

交換の時期は年数で機械的に区切るものではなく、住民さんが交換したいと思うか、その気持ちで判断するものだと思います。

だから交換の時期を計算しづらいんですが、計画に入れて予算は確保しておかないと、急に多額の費用がかかるので要注意です。
(築35~45年は、エレベーター・給排水・大規模修繕など重なるので資金繰りが大変な時期です)

ドアの交換って、いくらくらい掛かるもの?

マンション管理センターの長期修繕計画では、1戸あたりのドア交換費用を161,500円に設定しています。

私の経験上では、扉の形・オプション・見積もり業者によって違いますが、1戸あたり150,000円~200,000円くらいなので、だいたい長期修繕計画の単価に近いです。

これを戸数で掛けると、全体の工事金額になります。

ワンルームなどの小さい部屋が多いマンションでは、この種の工事の条件は不利です。
床面積が小さくても、戸数は1戸=玄関ドアも1枚だからです。
専有面積が小さいと集まる積立金は少ないのに、1戸あたりの工事費は同じだから「割高」になります。
給排水管、インターホンなど、1戸ごとに付属している設備には同じことが当てはまります。

見積もり金額が変わる要素にはどんなものがある?

見積もり金額が変わる要素はいくつかありますので、代表的なものを4点ご紹介します。

  1. 扉の表面のデザインや材質
  2. ドアノブの形状
  3. 1ドア2ロック
  4. カギの種類
1.扉の表面のデザインや材質

色々選べますので、サンプルを何種類か取り寄せてアンケートで決めたりします。

ここはあまり費用をかけるところではなくて、標準価格の材質を選ぶことが多いです。

2.ドアノブの形状

L字型の「レバーハンドル」と、押したり引いたりするだけで楽に開けられる「プッシュプル」。

レバーハンドルの方が安いですけど、最近のマンションはみんなプッシュプルです。

プレゼンで実物を見て、触れてみたら、プッシュプルを選びたくなるみたいです。

色んなドアノブがYKKのホームページで紹介されていますので参考まで。

3.1ドア2ロック

1つのドアに2つのシリンダーを付けて、同じ鍵で2つとも解錠できます。

面倒ですが防犯性能は高いです。

プッシュプルの場合は標準で2ロック付いてきます。

レバーハンドルの場合、2ロック目はオプション工事で、個人負担にすることも出来ます。

工事費用を安く抑えたい場合、レバーハンドルで2ロックをオプションにする方法もあります。

シリンダー1個につき、通常は鍵が3本付いてきます。
プッシュプルはシリンダーが標準で2か所なので、同じ鍵が6本もらえます。
家族が多くても、合鍵をわざわざ作る必要なさそうですね。
4.鍵の種類

防犯性能の高いディンプルキーが標準です。

ディンプルキー
ディンプルキー

「非接触型のタグキー」という選択もあるのですが、全戸で電気工事が必要になるため、高額でなかなか実現は難しいようです。

共用玄関のオートロックも同時に非接触化することが出来たりします。

あまり話題にならないし予算的にも難しいですが、検討する選択肢の一つに加えてもいいかなと思います。

私は個人的にQlioLockという製品を自宅のカギに取り付けて使ってます。

画期的なのは工事が不要という点ですね。

付属の強力な両面テープで取り付けるだけ、電源はリチウム電池なので配線工事も要りません。

スマホのアプリと連携して、外出から戻ってきてドアに近づくだけで自動で開錠されます。

鍵をカバンやポケットに入れたまま解錠されるので、めちゃくちゃ便利です。

ハンズフリーで開錠・施錠できるのって素敵です

ドアの交換工事ってどうやるの?

既存の枠はそのまま残し、上から新しい枠をかぶせるのをカバー工法と呼びます。

カバー工法にはデメリットがあって、上からかぶせるため玄関の開口が数センチ狭くなること、足元に小さな段差が出来ることです。

しかし枠を撤去して新設するとなれば、コンクリートを解体するので、音・粉じん・日数・工事費も大変な負担になります。

その点、カバー工法はあっという間で、1部屋は1日で終わります。

建物全体の日数は投入する職人の数によりますが、1日に3戸~4戸のペースで工程を組みます。

あまり職人の数を増やしすぎると、工事の品質にばらつきが出るので良くないそうです。

日程が後になるほど職人さんが慣れてきてスピードが上がり、上手になってきます。
最初の方に施工した部屋は、後でしっかりチェックしてもらい、手直しさせなくてはいけません。

工事のやり方はLIXIL(メーカー)のホームページに詳しいです。

他のメーカーでも同様の説明が載っていますが、大きな違いはありません。

どこに頼めばいい?

国内メーカーが何社もありますが、正直どこもそんなに変わらないかな・・・・という印象。

三和シャッター、文化シャッター、LIXIL、YKKなど有名どころを選択すればいいでしょう。

どこのメーカーに頼めばいいか分からない場合は、馴染みの業者に見積もりを頼んで、メーカーの選定もお任せしても良いと思います。

入居者と直接対応する工事ですから、メーカーと工務店の普段のお付き合いと連携は大事です。

賃貸に出している部屋(外部のオーナー)が多いと、鍵の受け渡しなどのやりとりとが面倒です。
管理組合や管理会社が間に入って調整するのはすごく大変です。
それも含め、安心して任せられる工務店さんを大事にした方がいいです。

玄関ドアだけで終わらない理由

住民さん
住民さん

ドアだけピカピカの最新式でキレイになって、廊下の古さと汚れが目に付くようになったね。
廊下の塗装と床の張替えもしたいな。

玄関ドアをリニューアルすると、終わった後で必ずこのような要望が出ます。
事前に予想できることなので、頼まれなくても廊下の内装工事の見積もりを取っておいた方がいいです。
予算が許すならドア交換の翌年くらいに計画しましょう!

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