エレベーターの契約の種類には「ＰＯＧ契約」「フルメンテナンス契約」があります。
他に「スポット契約」というのもあるようですが、実例を見たことが無いので例外的だと思います。
「ＰＯＧ契約」「フルメンテナンス契約」の違いはエレベーターのメーカーHPなど、他のサイトの方がずっと詳しいので割愛します。
今回は契約の種類ではなく、契約の当事者は誰？ということを考えたいです。
管理会社の社員なのに怒られそうなテーマですが…私個人的な考えです。
エレベーターのメンテナンスは専門性が高い
エレベーターはパッキン・戸車ひとつの交換でも、メンテナンス契約を締結していない他の業者は手を出しません。
かご内の照明のLED化すら断られたり、防犯カメラの設置も原則としてメンテナンス会社が施工します。
他業者で施工できるのは、かごの壁や床の張り替えなど、内装・表面の仕上げくらいです。
「人命を預かる乗り物」という認識のため、責任が重いということでもありますし、業界の暗黙のルールなのかもしれません。
エレベーターがあれば必ずメンテナンス契約を締結している
エレベーターは年１回の法定検査と、原則１ヶ月に１回の定期点検を行います。
メンテナンス契約の当事者の一方は所有者や管理組合ですが、その相手は誰でしょうか。
契約の相手はメーカー？独立系？管理会社？
これは私の持論ですが、管理会社が契約相手になる意味はほとんど無いと思っています。
管理会社が契約相手の場合でも、現場で作業するのはメンテナンス会社の専門スタッフです。
管理会社の技術員が毎回立ち会うことはたぶん無くて、メンテナンス会社にお任せです。
もし毎回立ち会っているのであれば、元請けとしての管理責任を果たしているし、意味のあることだと思います。
いずれにしても、メンテナンス契約の元請けになっている以上、管理会社の利益になるのは当たり前で全くおかしなことではありません。
管理会社がピンハネしている！と言うのはナンセンスです
そういう話ではなく、管理会社が契約当事者になって、元請けとして管理組合にどんなメリットを提供できるのだろうか？とずっと疑問に思っているんです。
契約当事者としての責任
契約の当事者ですから当然「結果に対する責任」を負います。
メンテナンスや修理作業を行う上で管理会社としての何らかの関与があるべきだと思います。
それは直接的な関与（現場で作業したり監督したり）、間接的な関与（教育したり指導したり）も含みます。
そのような関与も無く、すべて丸投げしているなら、契約当事者の責任や義務とは何なのか？
差益をいただく意味は？
第三者に委託は普通のこと
管理会社のスタッフが自ら業務を行う場合、言うまでもなく契約当事者としてふさわしいです。
事務管理、管理員・清掃員派遣、各種点検など、どこまで自社スタッフで出来るか会社の体制次第。
でも多くの業務は「第三者に再委託」しています。
管理会社から配布される「重要事項説明書」にも、どの業務を再委託しているか書いています。
「ピンハネしている」と揶揄されることもありますが、100％すべて自社で出来る管理会社なんて存在しないでしょう。
協力会社あってこそ存在できるのが管理会社。
いかにいい業者を掴まえているか、これも管理会社としての付加価値です。
第三者に再委託＝管理会社に元請け責任が発生
清掃や消防設備点検などは、中には家族経営のような規模の小さな会社が作業することがあります。
ですから中には、驚くほどとんでもないことをやらかすこともあります。
勝手に日程を変更する、お知らせ貼らずに作業する、仕様を無断で変更する、安全対策をしないなど、現場の自由な判断で許されることではありません。
管理会社は何を管理しているの！！
そういうことが無いように打ち合わせしたり、指導していますので、現場の作業はお任せでも、管理会社の管理監督下にある（間接的な関与）と言えます。
こういう場合は丸投げとは言いません。
そして万が一トラブルが起きたとき、矢面に立つのが元請けとしての責任です。
エレベーター会社を下請けにする意味
今は「下請け」ではなく「協力会社」と呼びますが、それはさておき。
エレベーターのメンテナンスはきわめて専門性が高く、管理会社の管理監督が及んでいるのかどうか？というと非常に疑問があります。
- 日程調整は直接現場とやり取りしてくれます。急な予定変更にもきちんと対応します。
- お知らせ文書も作ってくれます。
- 現場の安全管理、教育、指導も各社で厳しくやっています。
- 作業報告書も立派な書式で作ってくれます。
- 役所への報告・折衝もすべてやってくれて、かつ慣れています。
- トラブルが発生したら、２４時間体制で技術員が駆けつけます。
管理会社としてやること、何もない…
管理会社としては、全くと言っていいほど手間がかかっていないのです。
結 論
エレベーターメンテナンス契約は、直接契約をおススメしています。
管理委託契約に入っていても、入っていなくても、管理会社としてやることに変わりが無いからです。
（自社で立会い、指導、管理など、関与しているなら別です）
管理会社が元請けから外れた場合にどうなる？
- 修理の見積もりが出たら、理事会に提出します。普通の修繕見積もりと同じです。
- メーカーの保守が嫌なら、独立系に変えることも自由にできます。
- 契約の条件を変えたければいつでも変更できます。（重要事項説明会も必要なし）
管理委託契約にエレベーター保守を入れる意味あるのかな？
管理会社変更の相談を受けるとき、エレベーターメンテナンスも入った仕様書を依頼されることがあります。
この場合は「直接契約をお勧めします」という注釈入りで、見積もりを作ります。
だれと契約しているのか、なぜその相手が契約先なのかという視点も加えて、見直してはいかがでしょうか。
意外に見直しできる契約が見つかるかもしれません。
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