入居者と大家さんの権利と義務とトラブルと~役員問題にも関連!金銭解決しかない?

家賃収入

専有部分を賃借人に貸与することは、規約にも規定されている真っ当な権利です。

その一方で、権利と表裏一体であるはずの「義務」を忘れがちな区分所有者(大家さん)が多いようです。また、賃借人においては何かとトラブルがが起こりやすい要因があります。

今回は賃貸入居者、区分所有者(大家さん)のトラブルに巻き込まれた経験や、管理組合としての議論はどこに行きつくのか考えてみました。

管理会社と賃貸管理会社、同じようで全然違う

フロントの方なら、入居者に「管理会社の違い」を何度も説明したことがあると思います。

賃借人
賃借人

お部屋のストーブが壊れたので、管理会社で直してくれますよね?
ガス会社に電話したら「管理会社」に連絡しろと言われたんです。

「お部屋の管理会社」じゃないでしょうか?
ウチは「共用部分の管理会社」なので、お部屋の管理会社に問い合わせてもらえますか。

管理会社といっても、管理組合と契約している「管理会社」区分所有者(大家さん)と契約している「管理会社」は、責任の範囲や仕事の中身が全く違います。

呼び方が同じ「管理会社」だから、しょっちゅう間違われますし、業者さんですら混同することがめちゃくちゃ多いです。

中には「賃貸の管理会社」を入れず、大家さん自ら入居者と契約しているケースもあります。
これがやっかいで、大家さんが積極的に関与してくれないと、騒音問題や漏水などトラブルが起きたときに適切な対応がとられず、周囲の住民さんが大変困ることになります。

漏水が起きて大変だったこと

とあるマンションで起きた漏水事故の事例です。

上下階ともに賃貸の入居者で、所有者は遠方に在住、賃貸の管理会社も別々です。

ある雨の降る夜、天井から漏水する事故が発生しました。
緊急対応に駆け付けたところ、水回りの設備が無い場所で天井から少量の漏水がありました。
給排水設備の異常は考えづらく、上の人が水をこぼしたのか、もしかして防水が切れたのか・・・・

雨漏りのイラスト
上階の協力が得られないと話が進みません

専門業者を入れて調査しなければならないと判断したのですが、上階の方はちょっとクセがあって入室の調査に協力してくれません。

上階の所有者に連絡しても「お部屋のことは管理会社にぜんぶ任せてるから」
賃貸管理会社に連絡しても「入居者に言っておきますから」

誰も責任もって行動しないなら、あとは当事者同士でやってくださいよ!!

と言いたいのをグッとこらえて。
原因が分からないうちは、共用部から漏水している疑いを捨てきれず、管理会社としての責任を放棄できないと思ったからです。

区分所有法より抜粋
第九条(建物の設置又は保存の瑕疵かしに関する推定)
建物の設置又は保存に瑕疵かしがあることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵かしは、共用部分の設置又は保存にあるものと推定する。

結局、役員も巻き込んで上階の入居所を説得してようやく調査に入りました。
しかし本人は水をこぼしたことは認めないし、日数が経ちすぎて形跡も残っていないから真偽を確認できません。防水にも目立った損傷個所がない。

原因を特定できなかったので「疑わしいかな?」という箇所をちょっと補修して様子を見ることにしました。(いちおう共用部分の補修)
幸いその後の漏水は起きなかったので対策は終了。どうにもスッキリしませんが。

その後の被害宅の内装復旧についても、下の部屋の賃貸管理会社も大家さんも、すべて私にお任せ。
内装業者さんを手配し、見積もりから作業段取り・連絡調整もすべて行い、管理組合の保険を使って処理が終了しました。

驚いたのは、オーナーはもちろん、賃貸管理会社も終始現場の確認に来なかったことです。
そういうもんなんですかね??

同じ内容の連絡をあちこちに・・・

上下階の入居者・オーナー・賃貸管理会社。
登場人物多すぎるし、非協力的な人が多いし、何倍も大変!!

同じ管理費・積立金?

今回のような水漏れに限らず、賃貸のお部屋は騒音、滞納などのトラブルが多いイメージです。
(偏見でしょうか。フロントの皆さんはどう感じているでしょうか?)
確かに入居者次第なので、いい人もそうでない人もいるわけで、一概に言えません。
でも賃貸だからこそ手間がかかる客観的事実がいくつかあります。

管理費等の請求管理費・積立金は所有者へ。使用料(水道・自転車など)は入居者へ。
2倍の請求事務郵送が必要。
お知らせ入居者に配布 + 内容によって所有者にも郵送。
印刷代・封筒代・切手代・宛名シール・封入発送の手間がかかります。
アンケートの場合は返信封筒も同封します。総じて返信率は低いです。
総会資料お知らせと同じです。
返信封筒を付けますが、返信率は低めです。
返信率が低いと「4分の3の特別決議の要件を満たすための障害」になります。
組合の運営に実害が生じているマンションもあります。
規約を変えたくても数が足りず決議が出来ないです。深刻な問題です。
行方不明外部の区分所有者が転居しても届け出が無く、ある日突然「宛先不明」で戻ってきます。
電話番号も変わっていたり、連絡を取る手段がなくなります。
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自分の財産なのに、そんなことでいいの?と問いたくなります

外部所有者との不公平を解消

どんなに手間をかけても、書類の返事を強制的に出させることができません。催促までです。
それが理事会の運営に支障が出てくれば、役員に不満がたまるのは当然です。
その不満が蓄積すると「外部の区分所有者に金銭を負担してもらって納得するしかない」という意見に辿りついてしまいます。

郵送代・通信費を請求する

これは比較的かんたんに理解を得られやすいです。
実際に経費がかかっているのだから、切手代や封筒代に相当する実費を請求します。
毎月変動させるのは大変なので、150円とか200円とか、均等に請求します。

郵送にかかる「手間」は、管理会社が負担しています

協力金を請求する

この業界では有名な判例です。(最高裁平成22年1月26日判決)
マンションに居住していない所有者に「協力金」という金銭の負担を求めることが認められました。

判例の中で登場した協力金の計算・金額は次の通りです。

  (管理費8,500円+修繕積立金9,000円)×約15% ・・・ 月額2,500円

この数字が独り歩きして「15%の協力金を請求できる」「2,500円請求できる」という2種類の主張が広まっているようですが、どこのマンションにも適用できるのでしょうか?

判例では、マンションの諸般の事情を考慮した上で、協力金の金額(割合)を妥当と認めているので、この判例通りの数字がすべてのマンションに当てはまるのか、疑問が残ります。
(どちらかと言えば「15%」を採用するべきかと思いますが)

https://www.zennichi.or.jp/law_faq/%E3%83%9E%E3%83%B3%E3%82%B7%E3%83%A7%E3%83%B3%E9%9D%9E%E5%B1%85%E4%BD%8F%E8%80%85%E3%81%8B%E3%82%89%E3%81%AE%E5%8D%94%E5%8A%9B%E9%87%91/

協力金を導入する場合は、判例をタテに押し通すのではなく「参考」にしましょう。
それぞれのマンションで話し合って、妥当かつ合意を得られる金額を検討した方が良いと思います。

役員就任問題・役員報酬問題・協力金はリンクする

外部の区分所有者は(原則として)役員に就任できません。
その結果、役員のなり手が少ない、住んでいる組合員が少ない悩みを抱える管理組合では、不公平感が高まります。

役員
役員

大家さんは賃貸で利益を上げているけど、マンションを維持する労力は、住んでいる所有者が負担しているのよね。不公平じゃない?

この不公平感を和らげるという理由で「役員就任問題」「役員報酬」「協力金」は互いに関連するテーマとなって議論されます。

役員
役員

外部の区分所有者は役員をやらない(やれない)から、協力金を負担してもらって、それを役員報酬の財源にするのが合理的かな。

このような意見が出てくるのも自然な流れでしょう。

辞退金というものもある

住んでいる区分所有者が役員への就任を辞退した場合に、金銭負担を求める場合もあります。
一定の金銭=辞退金を支払うことで、役員就任の辞退を認める制度という見方もできます。

この辞退金に関する判例では「過大な金額ではないこと」「一定の期間後に役員を引き受ければ返金されること」「制度の導入時に異議無く決議されていること」など、そのマンション独自の事情を考慮した上での結論になっています。
ですから判例だけを根拠にして「辞退金」を一般化し、どこのマンションでも当然に当てはめることは出来ないと思われます

それに辞退金の裏返しとして「金銭を払えば役員をしなくていい」という、本来の主旨と異なる解釈が生まれることも覚悟しなければなりません。

「お断りします」のイラスト(女性)
辞退を公認したかったわけじゃないんです

最後は金銭で解決するしかない?

お金で解決。
それがいいか悪いかは人それぞれ、管理組合それぞれの価値観です。
何が正しいのか価値観を戦わせるのではなく、このような問題を抱えるマンションの解決策の選択肢に加えて議論できればいいと思います。

個人的には、辞退金制度を導入してもいいと思います。
もめごとの最終解決は金銭しかない、という考えはドライすぎでしょうか?

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