管理会社も判断を間違う~「専用使用部分」の通常の管理・修理・交換の区別はできますか?

設備チェック

ベランダは「専用使用部分=共用部分」だから、避難経路だし物をたくさん置いてはいけないとか、個人の所有物じゃないことは、浸透していると思います。

でもこの「専用使用部分」は解釈が難しくて、規約を読んだだけでは分からないこともたくさんあります。

住民さん、理事会の役員、管理会社のフロントも誤解している場合があります。

専用使用部分の代表例
ベランダ・網戸・集合ポスト・玄関ドア・トランクルーム・駐車場 など

詳しくは管理規約に明記されている…と言いたいところですが、全ての専用使用部分が網羅されているわけではなく、疑義が生じやすいという問題があります。

専用使用部分の責任区分をザックリ分けると

権利・責任責任者内 容
所有権管理組合全体の共有物
専用使用権所有者所有者(入居者)が独占して使える
通常の管理所有者所有者が通常の使用に伴う保存行為をする責任がある
一斉交換管理組合計画的な修繕や一斉交換は管理組合が実施する
専用使用部分の責任者
共用部分だけど、お部屋の所有者(入居者)が独占的に使用する権利があり、通常の管理として現状を維持する責任がある。
例外として大規模修繕などの計画修繕や一斉交換のときは、管理組合が費用を負担する。

ということですね。

もう少し崩して言えば「自分専用で使えるし、維持管理も自費だど、本当は共用部分を借りているだけなので好き勝手に交換は出来ない」ということになります。

「通常の使用に伴う管理」ってどういうこと?

「通常の使用に伴う管理」って、具体的にどういうことをするのでしょう?

掃除したり、部分的な修理や交換。

ということは、ほぼ自分の所有物と同じように管理しなければならない、と言えます。

でも共用部分だから、色や形を勝手に変えることは出来ません。基本は現状維持です。

判断を間違いやすい修理と交換

専用使用部分を挙げればキリが無いので、窓ガラスを例にします。

網入りガラス破損

お部屋の窓ガラスは、網入りガラスになっていることがありますね。

スチールのワイヤーが編み込まれていて、割れても飛び散らないようになっています。

このワイヤーが、結露などでサビて膨張したり、太陽の熱で膨張・収縮したり、ガラスにひび割れを起こすことがあります。

寒冷地では二重窓が一般的に採用されます。
規約に「外気に面する窓ガラス、窓枠、網戸は専有部分に含まれない」など書いています。

つまり内窓は専有部分、外窓は共用部分(専用使用部分)です。

内側の窓なら自由に交換できます

ところで、先ほどのサビや膨張によるひび割れは入居者の責任じゃありません。

もしこのようなひび割れが、仮に入居して5年も経たずに起きてしまったら?費用の負担は?

住民さん
住民さん

年数も経ってないし、自分の責任じゃないですよね。

管理組合に交換をお願いすると思いますよ。

結論はお部屋の所有者の負担です。

ここに違和感を覚える人が多くて判断を間違ってしまいがちですが、標準管理規約コメントにも「バルコニーの清掃や窓ガラスが割れた時の入れ替え等は専用使用権を有する者が行う」という主旨の記載があります。

また、弁護士による具体的な回答もあります。

弁護士 篠原みち子先生のマンション管理お役立ちコーナー|一般社団法人 マンション管理業協会
マンション管理業協会は、マンションの健全...

なぜ管理会社も間違うの?

勉強不足と言われればそれもありますが、もうひとつ前例踏襲の可能性があります。

管理組合の修繕履歴・支出履歴をチェックしたときに「〇〇〇号室 窓ガラス交換」を見つければ、「このマンションは管理組合の負担で窓ガラス交換する慣習がある」と判断します。
(だからその慣習に倣うのが良いというわけではありません)

過去にやってしまった工事の費用の精算をしなければならない、という問題が生じるので、慣習を覆すことを躊躇します。

昔は管理組合で直したのに、今日から個人負担です!と言って、納得する人もなかなかいないでしょう。

間違った判断と知りながら、前例に倣って処理するマンションは結構あるんじゃないでしょうか。

私も、玄関ドアの修理を管理組合で負担している物件があります。

変だなと思いながらも、実施済みの件数が多すぎて軌道修正が出来なくなっています。

「通常の使用」はどこまでの範囲を言うのか

住民さん
住民さん

使っていないガラスが割れてしまったのに「通常の使用」って何?
使用していないよ?

使っていて壊れる…たとえば窓の戸車が摩耗するとか、クレセント錠がかからなくなるとか、集合ポストのダイヤル錠が回らないとか、それなら分かりやすいから納得しやすいです。

しかし「使っていなくても、通常の使用に含まれる」のです。

ただそこに存在するだけで、使っていることになるんです。
自然の経年劣化も、使用の範囲に入ります。

住民さん
住民さん

去年買って入居したばかりなのに、経年劣化の責任があると言われても・・・

途中から購入して入居された方は、特に納得できないと思いますが…売買では、前所有者の責任も引き継ぎます。

管理組合で修理する条件が2つある

①計画修繕で一斉修理または一斉交換する場合

例えば、大規模修繕で足場をかけてひび割れしているガラスを全部交換する場合は、管理組合負担で実施することが出来ます。

他にも玄関ドアの断熱性・遮音性を高めるために一斉交換するのも、計画修繕として管理組合が実施できます。

②総会で承認を得る場合

大規模修繕ではなく、個別の修理として管理組合が実施できるとした判例があります。

判例:仙台高裁 平成21年12月24日判決
通常の使用に伴う修繕であっても、総会決議があれば、管理組合の負担にすることができるとしました。

ただしこの判例で示されている総会決議では、具体的な工事の内容を記載することが必要です。

つまり「〇〇〇号室のガラスがワイヤーの膨張によりひび割れを起こしているため、**万円の修理費を管理費から支出すること」のように承認を得なければなりません。

つまり理事会の決議はダメですし、「ガラスは管理組合で交換する」のような包括的な決議も認められないことになります。

これは実務的に考えると結構ハードルが高いというか、すぐに直せなかったり、機動的じゃないですよね。総会まで待ってくれ、ということですから。

正直言って、私も判断を間違っていました。
ガラスは専用使用部分だから共用部分ですね。入居者の責任で壊れたのではなければ、管理組合で直しますよ!と。

台風で割れてしまった場合は??

自然の劣化ですらない、台風で割れた場合はどうでしょうか。

これも通常の使用とみなされるのでしょうか。

今までの理屈ではただそこにあるだけで所有者の責任、ということで個人負担になりそうです。

しかし災害を通常の使用とみなすのかどうか、弁護士の間でも見解が分かれているようです。

住民さん
住民さん

台風だったら保険使うんだからどっちでも一緒でしょ

保険を使うにしても、誰の保険を使うか?
つまり修理する責任の所在がどこか、という問題ですね。

実務的な処理として

台風で割れたガラスを放置することは出来ませんし、多数の被害が出ることもあります。

安全を確保して被害の拡大を防ぐためにも、交換を優先するべきだと思います。

このような場合には、まず管理組合で交換を手配するのが妥当でしょう。

ただし判例からいえば、事後であっても総会で具体的な報告をして、承認を取るべきですね。

台風のイラスト(自然災害)
二次被害を防ぐことが最優先!

今後どうしたらいいか(私見)

今までのことは水に流して、今日から個人負担です。
過去に管理組合の費用で直した部屋は、間違いでした。
費用を負担して、管理組合に返金してください。

これが原則であり、正しい対応かもしれません。

でも歴史のある建物になればなるほど、このような処理は困難になります。

現実的な解決としては、一斉交換を行うそのときまで、前例を踏襲するしかないのではないでしょうか。

ただし総会で、きちんと具体的な修理内容の報告して承認を得る。これは今からでも出来ます。

そして、一斉交換を実施したタイミングで、これまでの前例を改めて正しいルールを周知徹底し、再スタートするのが良いのではないでしょうか

過去を変えることは難しいです。

それを責めるよりも同じ過ちを繰り返さないこと、今できる最善の手を打って、是正に向けた一歩を踏み出すことが大事ではないでしょうか。

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